Documentos para comprar imóvel: o que a lei exige

Quem pesquisa os documentos para comprar imóvel costuma encontrar listas longas, e parte delas mistura o que a lei exige com o que banco, cartório ou vendedor pedem na prática. Pela Lei 7.433/1985, art. 1, na escritura pública, além dos documentos de identificação das partes, só devem ser apresentados os documentos que a própria lei determina: comprovante do imposto de transmissão, certidões fiscais e certidões de propriedade e de ônus reais. Na prática, o comprador também reúne documentos pessoais e comprovantes para o financiamento, e essa lista varia conforme o banco e o cartório.

O que a Lei 7.433 diz sobre a escritura

A lei trata dos requisitos para lavrar a escritura pública de imóveis. O art. 1 afirma que, nos atos notariais, inclusive os de imóveis, somente serão apresentados, além dos documentos de identificação das partes, os documentos expressamente determinados nela. O §2 do mesmo artigo diz que o tabelião consigna no ato a apresentação de três itens: o comprovante do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais. A lei dispensa a transcrição desses documentos dentro da escritura.

O §3 obriga o tabelião a manter em cartório os documentos e as certidões, no original ou em cópias autenticadas.

O segundo artigo da lei trata da descrição do imóvel. Em imóveis urbanos, ficam dispensadas a descrição e a caracterização na escritura, desde que esses elementos constem da certidão do Cartório de Registro de Imóveis. Nesse caso, o instrumento registra apenas o número da matrícula, a localização completa (logradouro, número, bairro, cidade e Estado) e os documentos e certidões do §2 do art. 1. Como o cartório pode tomar esses dados da certidão do Registro de Imóveis, vale perguntar a ele ou a um advogado qual certidão da matrícula pedir e com que validade.

Os documentos que a lei manda consignar

Três grupos aparecem no texto da lei, que não lista cada certidão pelo nome.

• Certidão de propriedade e de ônus reais: a lei a exige entre os documentos consignados. Que certidões o cartório aceita e com que validade é orientação prática do cartório ou do advogado.
• Certidões fiscais: a lei fala em certidões fiscais sem detalhar quais. Quais certidões o tabelião pede, e de quem, é prática que varia entre cartórios e prefeituras; pergunte ao cartório escolhido antes de marcar a data.
• Comprovante do imposto de transmissão: a lei exige que o tabelião consigne a apresentação do comprovante de pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos. Quem paga, quanto e como se calcula são assuntos de outras leis, que não estão no texto aqui citado; a prefeitura ou o cartório informam o valor.

O §2 do segundo artigo traz um caso específico: para os fins do parágrafo único do art. 4 da Lei 4.591/1964, considera-se prova de quitação a declaração do alienante (o vendedor) ou de seu procurador, sob as penas da lei, consignada nos instrumentos de alienação ou de transferência de direitos. A Lei 4.591 é a lei dos condomínios e das incorporações; que obrigação essa declaração quita está nela, e não na Lei 7.433. Quando essa declaração se aplica ao seu caso é pergunta para o advogado ou o cartório.

O que costuma ser pedido além da lei

A Lei 7.433 limita os documentos que o tabelião pode exigir na escritura, mas a compra tem outras etapas. Nelas, o que se pede é prática de cada instituição e muda de um lugar para outro. O art. 1 ressalva os documentos de identificação das partes e lista o comprovante do imposto de transmissão inter vivos e as certidões fiscais, de propriedade e de ônus reais. Fora isso, costumam aparecer os itens abaixo, como prática que varia entre cartórios e bancos:

• certidão de casamento ou de nascimento, conforme a prática de cada cartório;
• comprovante de endereço;
• comprovantes de renda e de residência, quando há financiamento, conforme a lista de cada banco;
• documentos do condomínio, como convenção e declaração de que as taxas estão em dia, em apartamentos;
• documentos da obra ou da construção, quando o imóvel é novo ou foi reformado.

Esses itens não constam da Lei 7.433 como documentos da escritura, e é por isso que é útil perguntar de antemão ao banco e ao cartório o que cada um pede. Quem financia pode ler mais sobre as etapas em como comprar imóvel em Itajaí, e quem pretende usar o saldo do fundo de garantia encontra o caminho em usar o FGTS para comprar imóvel.

Quem cuida da papelada em cada etapa

Na etapa de reunir e conferir documentos, a Mercedes Imóveis atua pelo serviço de Compra Assistida: do primeiro contato até a assinatura, a equipe acompanha o comprador, mapeia o que ele precisa e organiza o andamento da compra. Questões jurídicas, como interpretar uma certidão com ônus registrado ou avaliar a quitação do vendedor, pedem advogado ou o próprio cartório, e a imobiliária indica o momento de procurá-los.

Um dado do acervo para quem está começando

Medimos em 14/11/2026 o que há à venda no nosso acervo. A tabela mostra os anúncios de venda por tipo de imóvel.

Quem quer ver as opções disponíveis pode consultar os imóveis à venda, e o blog reúne outros textos na categoria comprar imóvel.

Como organizar a conferência antes da escritura

Uma ordem prática, que é sugestão de método e não exigência legal, ajuda a não perder tempo:

1. peça ao vendedor a matrícula atualizada e confira nome, descrição e eventuais ônus registrados;
2. pergunte ao cartório onde a escritura será lavrada quais certidões fiscais e quais documentos de identificação ele pede de cada parte;
3. confirme com a prefeitura como o comprovante do imposto de transmissão é emitido e qual o prazo;
4. se houver financiamento, peça ao banco a lista dele por escrito e compare com a do cartório;
5. deixe um advogado ler tudo antes da assinatura, principalmente se algum documento mostrar restrição, pendência ou divergência de nome.

Cada pendência encontrada nessa conferência é mais barata de resolver antes da escritura do que depois. Certidão com data antiga, nome grafado de forma diferente entre os documentos e imóvel com endereço divergente da matrícula são exemplos de pontos que costumam travar o processo, e o cartório sabe dizer qual correção cabe a quem.