Certidão negativa de imóvel: o que pedir antes de comprar

Quem pesquisa certidão negativa de imóvel quer saber que papéis provam que o imóvel não tem dívida nem pendência antes de pagar por ele. Para escritura pública, o Decreto 93.240 manda apresentar, no art. 1º, as certidões fiscais, a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias e a de ônus reais, e prevê exceção para as certidões fiscais de imóvel urbano, que o comprador pode dispensar, assumindo os débitos que existirem.

Que certidões entram na "negativa"

No dia a dia, "negativa" é a certidão que não aponta débito nem pendência. A Lei 7.433 fala em "certidões fiscais" e "certidões de propriedade e de ônus reais"; o Decreto 93.240 acrescenta a "certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias". Nenhum dos dois textos usa a expressão "certidão negativa de imóvel"; no mercado, quem pede "a negativa do imóvel" costuma se referir a esse conjunto, e vale perguntar quais papéis, de qual órgão, estão na lista antes de sair atrás de qualquer um.

A diferença importa porque cada certidão responde a uma pergunta. A fiscal diz se há tributo em aberto sobre o imóvel. A de ônus reais diz se o imóvel está gravado, por exemplo com uma garantia registrada. A de ações reais e pessoais reipersecutórias diz se há processo que busca o próprio imóvel. Um único papel chamado de "negativa" não responde às três perguntas.

O que a lei manda apresentar na escritura

O art. 1º, § 2º, da Lei 7.433 diz que o tabelião consigna no ato notarial a apresentação do comprovante de pagamento do imposto de transmissão inter vivos, das certidões fiscais e das certidões de propriedade e de ônus reais. O Decreto 93.240 detalha a lista no art. 1º:

• Comprovante do imposto de transmissão (inciso II), quando incidente sobre o ato, ressalvados os casos em que a lei autoriza pagar depois da escritura.
• Certidões fiscais (inciso III): para imóvel urbano, as dos tributos que incidem sobre o imóvel; para imóvel rural, o Certificado de Cadastro do Incra, com prova de quitação do último Imposto Territorial Rural lançado.
• Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias e certidão de ônus reais (inciso IV), expedidas pelo Registro de Imóveis competente, com validade de 30 dias para esse fim.
• Outros documentos e certidões que a lei exija (inciso V).

O prazo de 30 dias vale para as certidões do Registro de Imóveis: pedir cedo demais obriga a pedir de novo. Quem não conhece a matrícula pode começar pela certidão de inteiro teor; o que ela traz no seu caso, o cartório da matrícula confirma.

A exceção que o comprador precisa conhecer

Pelo art. 1º, § 2º, do Decreto 93.240, as certidões fiscais de imóvel urbano só são exigidas nas escrituras que transferem o domínio, e o adquirente pode dispensar a apresentação. Nesse caso, ele responde, nos termos da lei, pelo pagamento dos débitos fiscais existentes. Em termos práticos, abrir mão da certidão não faz a dívida desaparecer: ela passa a ser problema de quem comprou. Antes de dispensar qualquer papel, converse com o tabelião ou com um advogado. A lei também prevê, no art. 1º, § 3º, da Lei 7.433, que o tabelião mantenha em cartório os documentos e certidões apresentados, no original ou em cópias autenticadas, e o art. 2º do Decreto 93.240 o desobriga disso quando ele transcreve na escritura os elementos que identificam a certidão e a certidão acompanha o traslado. Na prática, peça ao cartório a escritura com as certidões citadas e guarde a cópia junto com a matrícula.

O que a certidão não cobre

O art. 1º, § 3º, do Decreto 93.240 deixa claro que apresentar as certidões de ações reais e de ônus reais não livra quem vende da obrigação de declarar na escritura, sob pena de responsabilidade civil e penal, a existência de outras ações reais e pessoais reipersecutórias e de outros ônus reais sobre o imóvel. Ou seja, a certidão é uma prova, e a declaração do vendedor é outra. A lei também não trata, nesses textos, das certidões em nome do próprio vendedor (como as de protestos ou de ações trabalhistas). Pedi-las é costume do mercado, e o advogado ou o cartório dizem quais fazem sentido no seu caso.

Onde a Mercedes entra nessa etapa

Reunir e conferir esses papéis costuma travar o comprador de primeira viagem. Pelo serviço de Compra Assistida, a Mercedes Imóveis acompanha a documentação e a negociação até o fechamento. A análise jurídica de cada certidão continua com o tabelião, o registrador ou o advogado de quem compra.

Imóveis à venda no acervo em 14/11/2026

O tipo de imóvel muda o caminho dos documentos: o Decreto 93.240 trata de modo diferente o imóvel urbano e o rural, como visto acima. Estes são os números do nosso acervo em 14/11/2026:

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Como organizar a conferência

1. Peça a matrícula atualizada e leia o histórico e os ônus registrados.
2. Pergunte ao tabelião, antes da escritura, a lista exata de certidões do caso.
3. Peça as certidões do Registro de Imóveis perto da data da escritura, por causa do prazo de 30 dias.
4. Decida com o advogado se vai dispensar alguma certidão fiscal, sabendo que a dívida existente fica com o adquirente.
5. Se o imóvel for rural, confirme o Certificado de Cadastro do Incra e a quitação do ITR.