Como comprar imóvel sem entrada: FGTS e subvenção

Quem pergunta como comprar imóvel sem entrada quer, na prática, levar menos dinheiro do próprio bolso no dia da assinatura. Duas leis federais tratam disso: o art. 20, VII, da Lei 8.036 permite usar o saldo do FGTS no pagamento total ou parcial do preço da moradia própria, desde que o trabalhador tenha 3 anos sob o regime do FGTS e a operação seja financiável nas condições do SFH. O art. 9 da Lei 14.620 prevê uma subvenção econômica à pessoa física no ato da contratação, mas veda o benefício a quem já tem imóvel residencial regular, entre outras situações. Nenhuma das duas promete compra sem desembolso algum.

O que "sem entrada" quer dizer na prática

É costume do mercado chamar de entrada a parte do preço paga pelo comprador na assinatura, com o restante financiado. As duas leis não usam essa palavra como categoria: falam em pagamento do preço com recursos do FGTS e em subvenção econômica. Por isso, o caminho é somar fontes que cubram parte do preço e conferir, uma a uma, as condições que a lei coloca.

Quanto o agente financeiro aceita financiar de um imóvel específico é decisão dele, tomada na análise de renda e na avaliação do bem. Essa conta não está nas Leis 8.036 e 14.620, então só vale o que vier por escrito na proposta aprovada.

FGTS no pagamento do preço

O art. 20, VII, da Lei 8.036 lista como hipótese de movimentação da conta vinculada o pagamento total ou parcial do preço de aquisição de moradia própria. A lei põe duas condições nessa alínea: o mutuário deve ter no mínimo 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, na mesma empresa ou em empresas diferentes, e a operação precisa ser financiável nas condições vigentes para o Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Há uma exceção que pesa para quem já tem patrimônio. O § 17 do mesmo artigo veda essa movimentação quando o adquirente já é proprietário ou promitente comprador de imóvel no município onde reside, ou quando já tem, em qualquer parte do País, ao menos um financiamento nas condições do SFH. Quem se encaixa nesses casos precisa de outra fonte de recursos.

O saldo disponível e o enquadramento do contrato de trabalho aparecem no extrato do FGTS e na análise do agente financeiro. Dúvida sobre tempo de serviço ou sobre o cálculo da conta vai para o contador ou para o próprio agente.

Minha Casa, Minha Vida e a subvenção

A Lei 14.620 organiza o programa em linhas de atendimento. O art. 4, III, inclui a provisão financiada de unidades habitacionais novas, usadas, requalificadas ou retrofitadas. O § 2º do mesmo artigo diz que as unidades podem chegar às famílias por venda, mediante financiamento ou não, em contrato subsidiado ou não, conforme o regulamento. O art. 6, V, lista o FGTS entre os recursos do programa.

A subvenção está no art. 9. Ela é destinada à pessoa física no ato da contratação, para a aquisição ou a produção da moradia, e é concedida apenas uma vez para cada beneficiário. O mesmo artigo diz que ela pode ser cumulativa com os descontos habitacionais do FGTS nos financiamentos feitos com recursos do fundo. O § 3º acrescenta que ela pode ser cumulativa com a de outros programas habitacionais, federais, estaduais, distritais ou municipais, conforme regulamentação específica.

O mesmo art. 9 veda a subvenção a quem:

• seja titular de contrato de financiamento obtido com recursos do FGTS ou em condições equivalentes às do SFH, em qualquer parte do País (inciso I);
• seja proprietário, promitente comprador ou titular de direito de aquisição, arrendamento, usufruto ou uso de imóvel residencial regular, em qualquer parte do País (inciso II);
• já tenha recebido benefícios similares de subvenção do orçamento da União, do FAR ou do FDS, ou descontos habitacionais do FGTS (inciso III).

O § 1º afasta essas vedações em situações listadas, como a de quem teve o único imóvel perdido em situação de emergência ou calamidade formalmente reconhecida (inciso VII). Cada caso depende da fonte de recursos do financiamento, como diz o próprio parágrafo.

O valor da subvenção e a renda familiar de cada faixa não ficam fixos no art. 9. O art. 5 define as faixas de renda e prevê a atualização por ato do Ministro das Cidades, e o art. 19, I, manda o Poder Executivo federal estabelecer os critérios e a periodicidade de atualização das subvenções por linha de atendimento e faixa. Os números vigentes estão no regulamento do programa e na simulação do agente financeiro, não neste texto.

Quem resolve cada etapa

Saber qual fonte se encaixa no seu caso é a etapa de mapear o que você precisa. Nessa fase, a Mercedes Imóveis atua pelo serviço de Compra Assistida: mapeia o que o comprador procura, mostra as opções disponíveis em Itajaí e região e acompanha a documentação e a negociação até o fechamento. A análise de crédito é do agente financeiro, e a conferência jurídica do contrato e da matrícula cabe a advogado ou cartório.

Quem ainda compara a compra com a permanência no aluguel pode ler sair do aluguel e comprar em Itajaí: como saber se é a hora. O passo a passo da compra, do financiamento à escritura, está em como comprar imóvel em Itajaí, e os demais textos sobre o tema ficam na categoria de comprar imóvel do blog.

O que ainda pesa no custo

Mesmo com FGTS e subvenção, a compra tem despesas fora do preço do imóvel. É costume do mercado que impostos de transmissão, escritura e registro sejam pagos à parte pelo comprador, e o valor depende do município e do cartório. Peça o orçamento dessas despesas antes de assinar a proposta, para que a conta de quanto sai do bolso inclua tudo.

Outro ponto é o imóvel em si. O art. 20, VII, da Lei 8.036 trata de moradia própria e de lote urbanizado de interesse social não construído. Terreno comum e imóvel comercial pedem conferência à parte com o agente financeiro antes de contar com o FGTS.

O acervo à venda hoje

Medição de 14/11/2026 no acervo da Mercedes Imóveis, para quem quer ver o que existe antes de simular:

Como o FGTS no pagamento do preço se destina a moradia, apartamentos e casas são os tipos que o leitor deste texto tende a olhar primeiro. A lista completa, com filtro por tipo, está em imóveis à venda em Itajaí e região.