Estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil? O que a lei diz

A pergunta se estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil esbarra em normas que tratam do imóvel rural: o art. 190 da Constituição manda a lei regular e limitar a aquisição de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira, e a Lei 5.709/1971 faz isso. Para apartamento ou casa na cidade, como em Itajaí, essas normas tratam só do rural; a documentação da compra é confirmada com advogado e cartório.

O que a Constituição e a lei dizem sobre o imóvel rural

O art. 190 da Constituição é curto: a lei regulará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por estrangeiro e dirá em que casos será preciso autorização do Congresso Nacional. A regra detalhada está na Lei 5.709/1971. Seus principais pontos:

• O art. 1 diz que o estrangeiro residente no país e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só podem adquirir imóvel rural na forma da lei. O § 1º do mesmo artigo submete ao mesmo regime a empresa brasileira em que estrangeiros, pessoas físicas ou jurídicas, tenham a maioria do capital social e residam ou tenham sede no exterior.
• O mesmo art. 1 traz exceções: as restrições não se aplicam à sucessão legítima (ressalvado o art. 7), à constituição de garantia real nem a certos recebimentos de imóvel em liquidação de transação com pessoa jurídica.
• O art. 8 diz que, na compra de imóvel rural por estrangeiro, a escritura pública é da essência do ato.
• O art. 9 exige que a escritura mencione o documento de identidade do comprador pessoa física e traga prova de residência no território nacional.
• O art. 15 prevê que a aquisição de imóvel rural que viole a lei é nula de pleno direito, e que o vendedor devolve o preço ao comprador.

A lei fixa ainda limites de tamanho e de proporção por município para o imóvel rural. Esses limites dependem de medidas próprias do campo e de normas que o Poder Executivo edita, então não cabe resumi-los aqui: quem tem interesse em terra rural deve levar o caso a um advogado.

E o imóvel urbano?

Aqui é preciso separar o que as fontes dizem do que o mercado pratica. O art. 190 e a Lei 5.709/1971 falam de propriedade e imóvel rurais. Nenhum dos dois textos descreve a compra de apartamento, casa ou terreno em área urbana por estrangeiro, e não afirmamos que haja ou não haja regra em outra lei. Quem quer comprar na cidade deve pedir a um advogado de confiança a leitura da legislação aplicável ao seu caso, e ao cartório de registro de imóveis a lista de documentos que ele exige.

Há um ponto da lei que merece essa pergunta. O art. 7 diz que a aquisição de imóvel situado em área considerada indispensável à segurança nacional por pessoa estrangeira, física ou jurídica, depende do assentimento prévio da Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional. O artigo está numa lei que trata do imóvel rural, e se ele alcança o imóvel urbano que você pretende comprar é uma dúvida para levar ao advogado.

O que costuma pesar na prática

O que segue não vem dos textos acima: é costume do mercado, e cada cartório e cada instituição financeira pode pedir de outro jeito.

• Documento de identificação válido do comprador e, quando está em língua estrangeira, a exigência de tradução costuma ser discutida com o cartório antes da escritura.
• Quando o comprador não pode estar no Brasil na data da assinatura, é comum que ele seja representado por procuração, que também precisa atender ao que o cartório pedir.
• Financiamento bancário para quem mora fora tende a ter regras próprias de cada banco, e o comprador deve perguntar à instituição antes de fechar a negociação.

Onde a Mercedes entra no processo

Quem compra de fora costuma sentir mais o peso de reunir documentos e conduzir a negociação à distância. Nessa etapa, a Compra Assistida da Mercedes Imóveis acompanha a documentação e a negociação até o fechamento. A análise jurídica da situação do comprador estrangeiro continua com o advogado dele e com o cartório, e a imobiliária trabalha junto com eles.

Números do nosso acervo

Medimos o acervo da Mercedes Imóveis em 14/11/2026. Os valores abaixo ajudam o comprador de fora a pôr o orçamento em perspectiva, sem substituir a avaliação de um imóvel específico.

Para ver o que está disponível agora, a página de imóveis à venda reúne o acervo atualizado.

O que conferir antes de assinar

1. Confirme com advogado e cartório a situação do comprador estrangeiro e a lista de documentos exigidos. As fontes que usamos tratam do rural, então não tire dessas leis uma regra para o imóvel urbano.
2. Peça a matrícula atualizada do imóvel e confira se o vendedor é o proprietário registrado e se não há ônus sobre o bem.
3. Pergunte se a localização do imóvel exige o assentimento prévio de que trata o art. 7 da Lei 5.709/1971.
4. Se a escritura for de imóvel rural, lembre-se de que o art. 8 exige a escritura pública e que o art. 15 trata como nula a aquisição que viole a lei.

Para a visão geral do caminho de compra, o guia como comprar imóvel em Itajaí descreve as etapas, e a categoria Comprar imóvel reúne os demais textos do blog sobre o tema. Quem ainda avalia se vale deixar o aluguel está no texto sair do aluguel e comprar em Itajaí.