Vistoria de imóvel: laudo de entrada e saída no aluguel

A vistoria de imóvel é o registro do estado do imóvel feito na entrada e na saída da locação, e serve para provar em que condição ele foi entregue e em que condição foi devolvido. A Lei 8.245/1991 não usa a palavra "laudo", mas dá a base: o locador deve fornecer ao locatário, se este pedir, a descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com os defeitos existentes (art. 22, inciso V), e o locatário deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações do uso normal (art. 23, inciso III). O que o laudo contém e como é feito fica a critério das partes.

O que a lei diz sobre o estado do imóvel

Duas obrigações se espelham. De um lado, o art. 22 manda o locador entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina (inciso I) e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (inciso IV). De outro, o art. 23 manda o locatário tratar o imóvel com o mesmo cuidado como se fosse seu (inciso II), restituí-lo no estado em que o recebeu (inciso III) e reparar imediatamente os danos que ele, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos causarem ao imóvel ou às suas instalações (inciso V).

A exceção aparece no inciso III: as deteriorações decorrentes do uso normal não são do inquilino. A lei não enumera o que conta como uso normal, e esse é o ponto mais comum de discussão. O laudo de entrada, com fotos e descrição de cada ambiente, é o que permite comparar com o estado na saída.

Laudo de entrada: o que conferir

A lei fala em "descrição minuciosa" e deixa o formato livre. Na prática, o costume é descrever cômodo por cômodo e anexar fotos com data. Vale registrar:

• pintura, paredes, tetos e pisos, com marcas, manchas e rachaduras que já existam;
• portas, janelas, fechaduras e o número de chaves e controles entregues;
• torneiras, descargas, ralos, chuveiro, tomadas, interruptores e luminárias, com teste de funcionamento;
• pontos de infiltração ou mofo;
• medidores de água, luz e gás, com a leitura do dia;
• móveis e eletrodomésticos, se o imóvel for mobiliado.

Nos imóveis mobiliados da locação para temporada, a lei vai além: o contrato deve trazer obrigatoriamente a descrição dos móveis e utensílios e o estado em que se encontram (art. 48, parágrafo único). Fora da temporada, a mesma cautela é prudente. Se algo estiver errado ou faltando no laudo, o costume é avisar o locador ou a imobiliária por escrito logo na entrada, guardando o comprovante.

Quem faz a vistoria e quando

A lei não define quem elabora o laudo nem em que prazo ele deve ser conferido. Em locações administradas por imobiliária, é costume que a imobiliária ou um vistoriador contratado faça o laudo e o apresente ao inquilino para conferência. Se houver divergência, o ideal é anotá-la antes da assinatura ou logo ao receber as chaves, por escrito, e pedir que a anotação seja anexada ao laudo. O inquilino pode acompanhar a vistoria, o que ajuda a registrar pontos que escapam a quem vê o imóvel pela primeira vez.

Durante a locação, o locador ou seu mandatário pode vistoriar o imóvel, e o locatário deve permitir, mediante combinação prévia de dia e hora (art. 23, inciso IX). O mesmo inciso prevê visitas de terceiros se o imóvel estiver à venda, nos casos do art. 27.

Vistoria de saída

Ao final da locação, é comum que se faça uma nova vistoria, comparando o imóvel com o laudo de entrada. A comparação deve separar três situações:

• deteriorações do uso normal, que não são do inquilino (art. 23, inciso III);
• danos causados pelo locatário, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos, que ele deve reparar (art. 23, inciso V);
• defeitos que já existiam na entrada, pelos quais responde o locador (art. 22, inciso IV).

Enquanto o imóvel não é devolvido, a garantia da locação continua. O art. 39 estabelece que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias, como a caução, a fiança ou o seguro fiança, se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo se a locação for prorrogada por prazo indeterminado. É costume do mercado fazer a vistoria de saída no dia da devolução das chaves e assinar o laudo, para que o estado do imóvel e a data da entrega fiquem registrados.

Reformas, benfeitorias e o que não entra como dano

O locatário não pode modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e por escrito do locador (art. 23, inciso VI). Salvo disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias que o inquilino fizer, mesmo sem autorização, são indenizáveis e permitem o direito de retenção, e as úteis também, se autorizadas (art. 35). As voluptuárias não são indenizáveis, mas podem ser levantadas pelo locatário no fim da locação, desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel (art. 36). Anotar no laudo qualquer obra autorizada evita que ela apareça na saída como alteração indevida.

Disputa sobre o estado do imóvel

Se as partes não concordam sobre o que é desgaste e o que é dano, a primeira saída é a conversa amigável, com o laudo e as fotos na mão. Orçamentos de reparo, dois ou mais, ajudam a medir o valor discutido. Se a discordância persistir, a decisão pede advogado. Para entender o conjunto de direitos e deveres no contrato, leia sobre a Lei do Inquilinato e, para o passo a passo da contratação, como alugar um imóvel em Itajaí.

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Ao visitar um dos imóveis para alugar, vale levar o celular para fotografar o estado de cada ambiente antes de assinar.