Convenção de condomínio: o que é e o que conferir

A convenção de condomínio é o documento que fixa as regras do prédio: quanto cada condômino paga, como o condomínio é administrado, como as assembleias são convocadas e quais sanções valem para quem descumpre. Pelo art. 1.333 do Código Civil (Lei 10.406/2002), ela é obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades e para quem tenha posse ou detenção delas, e só pode ser oposta a terceiros se for registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Antes de comprar um apartamento, vale ler esse texto inteiro, porque ele passa a valer para você.

O que a lei diz que a convenção é

O art. 1.333 trata da convenção que constitui o condomínio edilício, ou seja, o prédio dividido em unidades. Ela deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e, desde logo, obriga os titulares de direito sobre as unidades e quantos tenham posse ou detenção delas. O parágrafo único do mesmo artigo exige o registro no Cartório de Registro de Imóveis para que ela possa ser oposta contra terceiros.

O art. 1.334, parágrafo 1 permite que a convenção seja feita por escritura pública ou por instrumento particular. O parágrafo 2 do mesmo artigo equipara aos proprietários, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas. Na prática, quem compra na planta com contrato de promessa ou recebe a unidade por cessão de direitos pode ser equiparado ao proprietário, salvo disposição em contrário. Se a ressalva existe e como ela se aplica ao seu caso, confirme com um advogado antes de assinar.

O que ela contém

O art. 1.334 manda que a convenção determine, além das cláusulas do art. 1.332 e das que os interessados quiserem estipular:

• a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para as despesas ordinárias e extraordinárias;
• a forma de administração do condomínio;
• a competência das assembleias, a forma de sua convocação e o quórum exigido para as deliberações;
• as sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores;
• o regimento interno.

O art. 1.332, por sua vez, diz que o condomínio edilício é instituído por ato entre vivos ou por testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, e que dele devem constar a discriminação e a individualização das unidades de propriedade exclusiva e das partes comuns, a fração ideal de cada unidade no terreno e nas partes comuns, e o fim a que as unidades se destinam.

Quem aplica o texto no dia a dia é o síndico, o administrador escolhido pela assembleia. O art. 1.348, inciso IV inclui entre as tarefas do síndico cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia, e o inciso VII lhe atribui cobrar as contribuições e impor e cobrar as multas devidas. Por isso, a convenção e o regimento interno são os papéis que você vai consultar sempre que tiver dúvida sobre barulho, reforma, mudança ou uso das áreas comuns.

Pontos da convenção que mudam a sua decisão de compra

Alguns itens aparecem na lei com remissão expressa ao que a convenção dispuser, e vale procurá-los no texto do prédio que você está avaliando:

• Contribuição mensal. O art. 1.336, inciso I diz que o condômino contribui para as despesas na proporção das frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. A fração de cada unidade consta da documentação do condomínio.
• Vaga de garagem. O art. 1.331, parágrafo 1 dispõe que os abrigos para veículos não podem ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção. Se a vaga é parte do que você está comprando, esse ponto precisa ser conferido.
• Multas. Pelo art. 1.336, parágrafo 2, quem descumpre os deveres dos incisos II a IV do mesmo artigo (obras que comprometam a segurança, alteração da fachada, uso prejudicial ao sossego, à salubridade ou à segurança) paga a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, que não pode passar de cinco vezes o valor de suas contribuições mensais.
• Quórum e assembleias. O art. 1.334, inciso III remete à convenção a competência das assembleias, a convocação e o quórum, e o art. 1.352, parágrafo único admite que a convenção disponha de forma diversa sobre a proporção dos votos.

Como a convenção muda

O art. 1.351 estabelece que depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. Esse é o quórum que o artigo traz; o quórum de outras deliberações pode ter regras próprias, na lei ou no texto do condomínio. Para quem está comprando, o ponto prático é este: as regras que valem hoje podem ser alteradas por assembleia, então peça as atas recentes para ver se há alteração em discussão.

A convenção registrada é a que vale perante terceiros. Peça ao vendedor, à administração ou ao cartório a versão registrada e, se houver, as alterações posteriores. Em caso de cláusula duvidosa, a leitura de um advogado antes da assinatura evita problemas depois.

Números do nosso acervo à venda

Em 13/11/2026, o nosso acervo tinha 628 anúncios à venda. Entre as moradias, a maior parte é de apartamentos, tipo de imóvel em que o condomínio edilício e a convenção fazem parte da compra.

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Fonte consultada: Código Civil, Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002, no Planalto.