Seguro fiança: como funciona e quando compensa no aluguel

O seguro fiança é uma apólice que o inquilino contrata para garantir ao proprietário o pagamento do aluguel e dos encargos se ele deixar de pagar. Ele substitui o fiador: em vez de uma pessoa assumir a dívida, uma seguradora assume. A Lei do Inquilinato o reconhece como uma das garantias que o locador pode exigir, ao lado da caução, da fiança e da cessão de quotas de fundo de investimento (art. 37 da Lei 8.245), e proíbe somar duas delas no mesmo contrato.

O que a lei diz sobre o seguro de fiança locatícia

A lei trata do tema em poucos artigos, e vale conhecer cada um antes de assinar.

• É uma das quatro garantias possíveis. O art. 37 da Lei 8.245 lista caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O parágrafo único do mesmo artigo veda, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade no mesmo contrato.
• Cobre todas as obrigações do inquilino. Pelo art. 41 da Lei 8.245, o seguro de fiança locatícia abrange a totalidade das obrigações do locatário. Isso inclui, por exemplo, pagar o aluguel e os encargos e reparar os danos que o inquilino causar, que o art. 23 da mesma lei lista entre os deveres do locatário.
• Vale até a devolução das chaves. O art. 39 da Lei 8.245 diz que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado.
• Quem paga é o inquilino. O art. 23, inciso XI, da Lei 8.245 inclui entre as obrigações do locatário pagar o prêmio do seguro de fiança.
• Exigir duas garantias é infração. O art. 43 da Lei 8.245 classifica como contravenção penal exigir mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato. Se pedirem seguro e fiador juntos, o pedido é irregular.

A Lei do Inquilinato não regula o preço, a análise de crédito nem as cláusulas da apólice: isso segue as regras próprias dos contratos de seguro, fora dela. Em dúvida sobre uma cláusula específica, um advogado de confiança resolve antes da assinatura.

Como funciona na prática

1. Escolha do imóvel. Você encontra o imóvel e combina as condições com o proprietário ou a imobiliária, incluindo qual garantia será usada.
2. Análise de crédito. A seguradora analisa sua renda e seu histórico. É ela quem aprova ou recusa, e pode pedir um segundo responsável pela renda.
3. Cotação e pagamento. Aprovado o cadastro, você recebe o valor do prêmio. Quem paga é o inquilino, como manda o art. 23, inciso XI, da Lei 8.245; a forma de pagamento, à vista ou parcelada, depende da seguradora.
4. Contrato de locação. O contrato cita a apólice como garantia. O que acontece se ela não for renovada deve estar escrito no contrato; leia essa cláusula com atenção.
5. Prazo da apólice. O art. 39 da Lei 8.245 estende a garantia até a devolução do imóvel, salvo disposição contratual em contrário. Como a apólice costuma ter vigência própria, confira no contrato e na apólice se há renovação e quem a providencia.

Se o inquilino atrasa, a seguradora indeniza o proprietário. O alcance vem do art. 41 da Lei 8.245, que manda o seguro abranger todas as obrigações do locatário. As apólices costumam fixar um valor máximo de indenização e prever que a seguradora cobre depois esse valor do inquilino; confira as duas coisas nas condições do seguro antes de assinar.

Seguro fiança, caução ou fiador: como comparar

Na caução em dinheiro, o art. 38 da Lei 8.245 manda depositar o valor em poupança e reverter os rendimentos ao locatário no levantamento; é costume descontar dela os débitos que houver no fim da locação. O prêmio do seguro, por sua vez, não volta. Por outro lado, ele não prende de uma vez um valor alto e dispensa pedir a alguém que seja seu fiador. Quem tem renda estável e não tem fiador costuma achar no seguro o caminho mais rápido. Quem tem o dinheiro guardado e pretende ficar pouco tempo pode preferir a caução.

Há ainda a locação sem garantia nenhuma. Nesse caso, o art. 42 da Lei 8.245 permite ao locador exigir o aluguel e os encargos adiantados, até o sexto dia útil do mês que vai vencer. Fora dessa hipótese e da locação para temporada, cobrar aluguel antecipado é contravenção, pelo art. 43 da mesma lei.

Para entender as outras modalidades sem fiador e os papéis pedidos em cada uma, veja a lista de documentos para alugar imóvel em Itajaí.

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Em 13/11/2026, o acervo da Mercedes Imóveis tinha estes imóveis para alugar:

Das 46 opções, 22 são comerciais: as garantias do art. 37 da Lei 8.245 valem também para quem aluga sala ou loja. Os anúncios atualizados estão em imóveis para alugar.

Onde ler mais

Seus direitos e deveres durante a locação, como o prazo de pagamento e os reparos, estão no guia da Lei do Inquilinato para inquilinos. O caminho completo, da visita à entrega das chaves, está em como alugar um imóvel em Itajaí.