Averbação de imóvel: o que é e quando é obrigatória

Averbação de imóvel é o lançamento feito na matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis, para anotar uma ocorrência que altera o registro ou repercute nos direitos sobre o imóvel. A Lei 6.015/1973 diz, no art. 246, que, além dos casos indicados no art. 167, II, serão averbadas na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro ou repercutam nos direitos relativos ao imóvel. Para quem vai comprar, saber o que foi averbado ajuda a entender a situação atual do imóvel, e a averbação de uma construção, de um cancelamento ou de uma mudança de estado civil pode ser pedida pelo banco ou pelo tabelionato antes da venda; quem confirma é o cartório ou o advogado.

O que é averbação e em que ela difere do registro

A matrícula recebe dois tipos de lançamento. O art. 167 da Lei 6.015/1973 separa os atos de registro, listados no inciso I, dos atos de averbação, listados no inciso II. Entre os registros estão a compra e venda, a hipoteca, a penhora e a alienação fiduciária em garantia. As averbações anotam fatos que modificam ou complementam o que já está lançado.

No texto da matrícula, a diferença aparece na sigla. O art. 232 diz que o lançamento de registro é precedido pela letra R e o de averbação pelas letras AV, seguidas do número de ordem do lançamento e do número da matrícula, como em AV-3-1.

Quando a averbação é obrigatória

A lei usa a forma “serão averbadas” no art. 246 e lista, no art. 167, II, ocorrências que devem ser averbadas. Entre elas, as mais comuns para quem compra e vende são:

• Construção, reconstrução e demolição. O inciso II, item 4, trata da averbação da edificação, da reconstrução e da demolição, além da mudança de denominação e de numeração dos prédios, do desmembramento e do loteamento de imóveis.
• Alteração de nome e estado civil. O item 5 prevê a averbação da alteração do nome por casamento ou por desquite e de outras circunstâncias que tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas. O art. 246, §1º, diz que a alteração do nome só pode ser averbada quando comprovada por certidão do Registro Civil.
• Convenção antenupcial e regime de bens. O item 1 trata da averbação das convenções antenupciais e do regime de bens diverso do legal nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges.
• Separação, divórcio e anulação de casamento. O item 14 prevê a averbação das sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro.
• Cancelamento de ônus. O item 2 trata da averbação, por cancelamento, da extinção de ônus e direitos reais, como veremos adiante.
• Cláusulas restritivas. O item 11 inclui a averbação das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis, e a constituição de fideicomisso.
• Decisões judiciais. O item 12 prevê a averbação das decisões, recursos e seus efeitos que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados. O art. 247 acrescenta a declaração de indisponibilidade de bens.
• Nome de rua. O item 13 prevê a averbação, de ofício, dos nomes dos logradouros decretados pelo poder público.

Nos artigos citados não encontramos prazo geral para fazer cada averbação, e o procedimento varia conforme o ato. Quem precisa averbar algo deve consultar o cartório de registro de imóveis ou um advogado sobre documentos, custos e prazos do seu caso.

Averbação da construção e o habite-se

Quem compra casa ou apartamento precisa conferir se a construção consta na matrícula. Como o item 4 do inciso II lista a averbação da edificação, uma obra que existe no terreno, mas não foi averbada, pode não constar na matrícula; o cartório confirma como o imóvel está descrito. O art. 247-A traz uma situação específica: dispensa o habite-se expedido pela prefeitura para averbar construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento finalizada há mais de 5 anos, em área ocupada predominantemente por população de baixa renda. Fora dessa hipótese, o cartório e a prefeitura dizem quais documentos pedem.

Em empreendimentos em obra, o ato inicial é o registro da incorporação (art. 167, I, 17), e o art. 237-A, §4º, torna facultativa a abertura de matrícula para cada unidade autônoma depois desse registro. Quem compra na obra deve, por isso, perguntar em qual matrícula a unidade está e pedir a certidão dela; a averbação da conclusão da construção só vem depois, com a obra pronta (art. 237-A).

Averbação de cancelamento: dívida quitada e ônus extinto

O art. 248 estabelece que o cancelamento se efetua mediante averbação, que declara o motivo e o título que o originou. O art. 249 permite o cancelamento total ou parcial de qualquer ato do registro. O art. 250 lista os casos: decisão judicial transitada em julgado; requerimento unânime das partes que participaram do ato registrado, se capazes, com firmas reconhecidas por tabelião; requerimento do interessado instruído com documento hábil; e requerimento da Fazenda Pública, nos casos de rescisão de título de domínio ou de concessão de direito real de uso de imóvel rural expedido para regularização fundiária (inciso IV).

Para a hipoteca, o art. 251 diz que o cancelamento só pode ser feito à vista de autorização expressa ou quitação outorgada pelo credor ou seu sucessor, em instrumento público ou particular, em razão de procedimento administrativo ou contencioso no qual o credor tenha sido intimado, ou conforme a legislação sobre cédulas hipotecárias. O art. 252 completa: o registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais, ainda que se prove por outra maneira que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido. Por isso, quem quita uma dívida deve cuidar de averbar o cancelamento: sem ele, o ônus continua constando na matrícula.

Como conferir as averbações antes de comprar

1. Peça a certidão de inteiro teor da matrícula e leia todos os lançamentos, os de registro (R) e os de averbação (AV).
2. Confirme se a construção foi averbada e se a área e a descrição da matrícula correspondem ao imóvel que você visitou nos imóveis à venda.
3. Veja se os ônus lançados, como hipoteca ou penhora, têm averbação de cancelamento posterior.
4. Confira se o estado civil e o nome do vendedor estão atualizados e se há averbação de separação, divórcio ou cláusulas restritivas.
5. Se a compra for financiada, o banco costuma pedir a matrícula atualizada; veja as etapas do financiamento e a preparação para o crédito imobiliário.

Se alguma averbação estiver em falta ou pouco clara, a solução passa por um advogado e pelo cartório, que dizem qual documento resolve cada caso. Os artigos citados foram conferidos no texto compilado da lei em 13/11/2026.