Lei do Inquilinato: direitos e deveres de quem aluga

A lei do inquilinato, a Lei 8.245/1991, é a norma que rege o aluguel de imóveis urbanos e responde às dúvidas mais comuns de quem aluga. Durante o prazo do contrato, o proprietário não pode pedir o imóvel de volta (art. 4), exceto nas hipóteses do art. 9: acordo entre as partes, infração legal ou contratual, falta de pagamento ou reparos urgentes exigidos pelo Poder Público. O inquilino pode sair antes, pagando a multa do contrato proporcional ao tempo já cumprido, e fica dispensado dela se a mudança decorrer de transferência pelo empregador e ele avisar por escrito com pelo menos trinta dias de antecedência (art. 4, parágrafo único). A lei abre uma exceção à multa proporcional para locações não residenciais feitas sob medida (art. 54-A). Abaixo, o que a lei diz sobre prazos, garantias, despesas, reajuste e atraso.

Prazo do contrato e quando o imóvel pode ser retomado

O prazo escolhido no contrato residencial muda o que acontece no fim dele. A lei separa dois casos:

• Contrato escrito de trinta meses ou mais (art. 46): termina no fim do prazo, sem necessidade de aviso. Se o inquilino continuar no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do proprietário, a locação passa a valer por prazo indeterminado, e o proprietário pode encerrá-la a qualquer tempo, dando trinta dias para a desocupação.
• Contrato verbal ou escrito com menos de trinta meses (art. 47): ao fim do prazo, prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado, e o proprietário só pode retomar o imóvel em situações específicas: as do art. 9; fim do contrato de trabalho, quando a ocupação estiver ligada ao emprego; uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou uso residencial de ascendente ou descendente sem imóvel residencial próprio; demolição ou obra aprovada pelo Poder Público que aumente a área construída nos termos da lei; ou vigência ininterrupta da locação acima de cinco anos.

Quem está em contrato por prazo indeterminado e quer sair precisa avisar o proprietário por escrito com antecedência mínima de trinta dias. Sem esse aviso, ele pode cobrar o equivalente a um mês de aluguel e encargos (art. 6).

E se o imóvel for vendido?

Pelo art. 8, quem compra um imóvel alugado pode encerrar a locação, dando noventa dias para a desocupação. Isso não vale se o contrato for por prazo determinado, tiver cláusula de vigência em caso de venda e estiver averbado na matrícula do imóvel. O comprador tem noventa dias, contados do registro da venda, para fazer essa denúncia; depois disso, presume-se que concordou em manter a locação. Antes da venda, o inquilino tem preferência para comprar em igualdade de condições com terceiros e precisa aceitar a proposta integralmente em trinta dias (arts. 27 e 28). A preferência não alcança, entre outros casos, venda por decisão judicial, permuta e doação (art. 32).

Garantias: só uma por contrato

O art. 37 lista as garantias que o proprietário pode exigir: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. É proibido exigir mais de uma no mesmo contrato, sob pena de nulidade, e essa exigência configura contravenção penal (art. 43, II). Sobre a caução:

• pode ser em bens móveis, com registro no cartório de títulos e documentos, ou em imóveis, com averbação na matrícula (art. 38, §1º);
• em dinheiro, não pode passar de três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, com os rendimentos revertendo ao inquilino na devolução (art. 38, §2º).

Salvo disposição contratual em contrário, a garantia vale até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado (art. 39). O proprietário pode exigir nova garantia em situações como morte ou exoneração do fiador e dar trinta dias para o inquilino apresentá-la, sob pena de desfazimento da locação (art. 40). Os papéis que costumam ser pedidos para cada modalidade estão em documentos para alugar um imóvel em Itajaí.

Quem paga o quê

A divisão de despesas é um dos pontos que mais geram conflito. A lei define assim:

É costume do mercado que o contrato transfira ao inquilino os impostos do imóvel, o que a lei permite por cláusula expressa. As despesas ordinárias de condomínio só são devidas pelo inquilino se houver previsão orçamentária e rateio mensal comprovados, e ele pode exigir essa comprovação a qualquer tempo (art. 23, §2º). Ele também tem direito a recibo discriminado de tudo o que paga, sem quitação genérica (art. 22, VI).

Pagamento, atraso e despejo

Se o contrato não fixar data, o aluguel vence até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido (art. 23, I). O proprietário não pode cobrar aluguel adiantado (art. 20); as exceções são a locação para temporada, que é a de até noventa dias (arts. 48 e 49), e o contrato sem nenhuma garantia, em que o pagamento pode ser exigido até o sexto dia útil do mês que vai vencer (art. 42).

Na ação de despejo por falta de pagamento, o inquilino e o fiador podem evitar a rescisão depositando em juízo, em quinze dias contados da citação, o débito atualizado, com multas, juros, custas e honorários (art. 62, II). Essa saída não é admitida se o inquilino já a usou nos vinte e quatro meses anteriores à ação (art. 62, parágrafo único). Quando o contrato não tem garantia, o juiz pode conceder liminar para desocupação em quinze dias, que o inquilino pode evitar com o depósito integral nesse prazo (art. 59, §1º, IX, e §3º). Recebeu uma citação? Procure um advogado.

Reajuste e revisão do aluguel

O valor do aluguel é de livre negociação, mas não pode ser fixado em moeda estrangeira nem atrelado à variação cambial ou ao salário mínimo (art. 17). Para locações residenciais, os critérios de reajuste seguem regra prevista em legislação específica, que é outra lei (art. 17, parágrafo único). As partes podem combinar um novo valor ou mudar a cláusula de reajuste de comum acordo (art. 18). Sem acordo, depois de três anos de contrato ou do último acordo, qualquer uma delas pode pedir revisão judicial para ajustar o aluguel ao preço de mercado (art. 19).

Conservação, reparos e reformas

O proprietário deve entregar o imóvel em condições de uso e responde pelos defeitos anteriores à locação (art. 22, I e IV). O inquilino pode pedir uma descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com os defeitos existentes (art. 22, V); no mercado, esse documento costuma ser chamado de laudo de vistoria e serve de comparação na devolução.

• O imóvel deve ser devolvido no estado em que foi recebido, salvo o desgaste do uso normal, e os danos causados pelo inquilino, familiares ou visitantes devem ser reparados por ele (art. 23, III e V).
• Mudar a forma interna ou externa do imóvel exige consentimento prévio e por escrito do proprietário (art. 23, VI).
• Reparos urgentes que cabem ao proprietário devem ser permitidos; se passarem de dez dias, há abatimento proporcional no aluguel, e se passarem de trinta dias, o inquilino pode encerrar o contrato (art. 26).
• Benfeitorias necessárias, mesmo sem autorização, e úteis autorizadas são indenizáveis e permitem retenção, salvo cláusula em contrário; as voluptuárias não são indenizadas, mas podem ser retiradas se isso não afetar a estrutura do imóvel (arts. 35 e 36).
• Sublocar, ceder ou emprestar o imóvel depende de consentimento prévio e escrito do proprietário (art. 13).

Contratos frequentemente afastam a indenização de benfeitorias, como a lei permite. Leia essa cláusula antes de investir em melhorias no imóvel alugado.

Separação, morte e mudanças no contrato

Em caso de separação, divórcio ou fim de união estável, a locação residencial continua automaticamente com quem permanecer no imóvel (art. 12). Se o inquilino morre, assumem o contrato o cônjuge ou companheiro e, sucessivamente, herdeiros necessários e dependentes econômicos que morem no imóvel (art. 11, I). Nos dois casos, a mudança deve ser comunicada por escrito ao proprietário e ao fiador, que pode se exonerar em trinta dias, continuando responsável por cento e vinte dias após notificar o proprietário (art. 12, §§1º e 2º).

Imóveis para alugar na nossa carteira

Em 12/11/2026, estes eram os anúncios de imóveis para alugar no nosso acervo:

O aluguel médio das moradias (apartamentos e casas) para alugar foi de R$ 8.896, calculado sobre 24 anúncios. É uma referência para dimensionar a garantia, lembrando que a caução em dinheiro tem teto de três meses de aluguel (art. 38, §2º). A lista atualizada fica em imóveis disponíveis para alugar, e o caminho da visita à assinatura está em como alugar um imóvel em Itajaí. Se aluguel e encargos começarem a pesar no orçamento, a comparação com a compra está em quando vale sair do aluguel e comprar em Itajaí.

Quando procurar advogado ou cartório

Algumas situações pedem um profissional: ação de despejo ou revisional recebida; disputa sobre a multa de rescisão, que, sem previsão no contrato, é fixada pelo juiz (art. 4); e cláusulas que pareçam afastar direitos, já que o art. 45 declara nulas as que tentem elidir os objetivos da lei, como as que proíbam a prorrogação do art. 47. Para averbar o contrato na matrícula, o que protege a vigência em caso de venda e o direito de preferência (arts. 8 e 33), o caminho é o cartório de registro de imóveis; pelo art. 33, a averbação exige o contrato assinado também por duas testemunhas.