Como alugar imóvel sem fiador: caminhos possíveis

Para saber como alugar imóvel sem fiador, comece por um ponto da Lei 8.245/1991: o fiador é apenas uma das quatro garantias que o proprietário pode exigir. O art. 37 lista caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Quem não tem fiador pode oferecer uma das outras, desde que o proprietário aceite, e o contrato só pode ter uma delas (art. 37, parágrafo único).

O que a lei permite e o que depende do proprietário

A lei diz quais garantias o locador pode exigir, mas não obriga ninguém a fechar contrato com uma garantia específica. Na prática, quem decide qual modalidade vale para o imóvel é o proprietário, em geral pela administradora ou imobiliária. Por isso a pergunta útil é qual das outras três modalidades o dono do imóvel aceita.

Outro limite protege você: exigir mais de uma modalidade no mesmo contrato é contravenção penal (art. 43, inciso II). Se a proposta pedir fiador e caução ao mesmo tempo, vale questionar antes de assinar e, se for preciso, consultar um advogado.

Os caminhos para quem não tem fiador

Caução em dinheiro ou bens

Serve a quem tem reserva financeira. Em dinheiro, a lei fixa o teto em três meses de aluguel, com depósito em poupança e rendimento para o inquilino (art. 38, § 2º). Em bens, o móvel vai a registro no cartório de títulos e documentos e o imóvel é averbado na matrícula (art. 38, § 1º).

Seguro de fiança locatícia

É a saída de quem tem renda e nenhuma pessoa para indicar como fiadora. Pelo art. 41, a apólice cobre a totalidade das obrigações do locatário, e o art. 23, inciso XI, põe o prêmio por conta dele. As condições de aceitação e de cobertura dependem da seguradora e da apólice (veja como funciona o seguro fiança), então peça a proposta por escrito antes de decidir e confirme com o proprietário que ele aceita essa modalidade.

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

Está no inciso IV do art. 37 e serve a quem tem investimento em fundo que o proprietário aceite como garantia. Pela lei, se o fundo for liquidado ou encerrado, o locador pode pedir a substituição da garantia (art. 40, inciso IX). Como há contrato de cessão envolvido, a orientação de um advogado vale a pena.

Locação sem garantia

A lei prevê o caso de contrato sem nenhuma das garantias. O art. 42 permite que o locador exija o pagamento do aluguel e dos encargos até o sexto dia útil do mês vincendo, ou seja, o pagamento adiantado, que o art. 20 proíbe, salvo nessa hipótese do art. 42 e na locação para temporada. Fora desse caso e da locação para temporada, cobrar o aluguel antecipadamente é contravenção penal (art. 43, inciso III). O contrato sem garantia também traz um risco: se o aluguel não for pago no vencimento e o contrato não tiver garantia, o art. 59, § 1º, inciso IX, permite liminar de desocupação em quinze dias, que o locatário pode evitar depositando em juízo a totalidade do que deve (art. 59, § 3º).

Como conduzir a conversa com o proprietário

Três passos tornam a negociação mais direta:

1. Pergunte, ainda no anúncio, quais modalidades o proprietário aceita. Em imóveis administrados por imobiliária, é costume do mercado que isso já esteja definido antes da proposta.
2. Escolha a que cabe no seu orçamento, e deixe separada a papelada de documentos para alugar imóvel em Itajaí. A caução imobiliza um valor, o seguro cria um custo que você paga durante o contrato, e a cessão de quotas depende de ter investimento adequado.
3. Peça o texto da cláusula de garantia antes de assinar, com os valores, o prazo e as condições de devolução ou de substituição.

Na entrega das chaves, o locatário pode pedir ao locador a descrição minuciosa do estado do imóvel, com os defeitos existentes (art. 22, inciso V), documento que também protege a garantia contra cobranças por danos que já estavam lá. A lei ajuda a manter a garantia sob controle depois da assinatura. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, inclusive se a locação for prorrogada por prazo indeterminado (art. 39). Se a garantia deixar de existir por algum motivo previsto no art. 40, o locador pode notificar o locatário para apresentar nova garantia em trinta dias, sob pena de desfazimento da locação (art. 40, parágrafo único).

Quando você já tem fiador e ele quer sair

O caso inverso também acontece: o contrato começou com fiador, e ele deixa de poder ou de querer continuar. A lei trata disso no art. 40. A morte, a falência, a insolvência ou a exoneração do fiador permitem ao locador exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia (art. 40, incisos I, II e IV). Se o fiador notificar o locador de que quer sair em uma locação prorrogada por prazo indeterminado, ele continua obrigado por cento e vinte dias depois da notificação (art. 40, inciso X). É nesse intervalo que vale levar ao proprietário uma alternativa pronta, como caução ou seguro, em vez de esperar o prazo de trinta dias do parágrafo único do art. 40.

Locação em Itajaí no nosso acervo

Em 13/11/2026, a Mercedes tinha 46 imóveis anunciados para locação, divididos assim; a garantia aceita varia de um anúncio para outro:

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