Síndico: o que faz, como é eleito e como presta contas

O síndico é quem administra o condomínio: o art. 1.347 do Código Civil (Lei 10.406/2002) diz que a assembleia o escolhe, que ele pode não ser condômino e que o mandato não passa de dois anos, podendo ser renovado. Para quem vai comprar um apartamento, vale saber o que ele faz, porque é ele quem convoca as assembleias, cobra as contribuições e presta contas dos gastos do prédio. Regras mais detalhadas, como a duração exata do mandato e a forma de votação, podem estar na convenção do condomínio, que deve ser lida antes de fechar negócio.

O que o Código Civil manda o administrador fazer

O art. 1.348 lista as tarefas de quem ocupa o cargo. Pela lista, cabe a ele:

• convocar a assembleia dos condôminos;
• representar o condomínio, em juízo ou fora dele, na defesa dos interesses comuns, e avisar a assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio;
• cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
• cuidar da conservação e da guarda das partes comuns e zelar pelos serviços que interessam aos moradores;
• elaborar o orçamento anual de receita e despesa;
• cobrar dos condôminos as contribuições e impor e cobrar as multas devidas;
• realizar o seguro da edificação;
• prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas.

O mesmo artigo permite que a assembleia dê poderes de representação a outra pessoa, no lugar do síndico (parágrafo 1), e que ele transfira a outrem, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, com aprovação da assembleia, salvo disposição contrária da convenção (parágrafo 2). É o que sustenta, por exemplo, a contratação de uma administradora, mas a lei citada não trata de contratos de administradora, e esse é um ponto para o advogado olhar no caso concreto.

Como o cargo é preenchido

A escolha é da assembleia, e o art. 1.347 traz os limites: o prazo é de no máximo dois anos, com possibilidade de renovação, e o escolhido pode ser alguém de fora do condomínio. Como a assembleia é quem decide, o art. 1.354 impõe uma condição: ela não pode deliberar se todos os condôminos não forem convocados.

Sobre a votação, a regra geral do art. 1.352 diz que, salvo quando a lei ou a convenção exigir quórum especial, as deliberações em primeira convocação são tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Os votos são proporcionais às frações ideais, salvo disposição diversa da convenção. Pelo art. 1.353, em segunda convocação basta a maioria dos votos dos presentes, também ressalvado o quórum especial. Para saber qual quórum vale na eleição de um condomínio específico, leia a convenção e a ata.

A convenção entra aqui porque o art. 1.334, inciso II manda que ela determine a forma de administração do condomínio. Por isso, a duração do mandato e as regras de eleição de cada prédio podem ter detalhes que a lei não traz.

Prestação de contas e fiscalização

A prestação de contas é uma obrigação prevista em dois pontos. No art. 1.348, inciso VIII, ela é feita à assembleia, anualmente e quando exigida. No art. 1.350, o responsável convoca anualmente a assembleia para aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger o substituto e alterar o regimento interno. Se ele não convocar, um quarto dos condôminos pode fazê-lo; se a assembleia não se reunir, o juiz decide a pedido de qualquer condômino.

O art. 1.356 prevê que pode haver um conselho fiscal, de três membros eleitos pela assembleia por prazo não superior a dois anos, com a função de dar parecer sobre as contas. A existência do conselho é uma possibilidade, não uma exigência da lei citada, e a convenção do prédio mostra se ele existe.

Se a administração falha, o art. 1.349 permite que uma assembleia especialmente convocada destitua, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, quem praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio.

O que conferir ao comprar um apartamento

Quem compra uma unidade em prédio passa a contribuir para as despesas e a participar das assembleias. O art. 1.335, inciso III garante ao condômino o direito de votar e participar das deliberações, estando quite, e o art. 1.336, inciso I impõe o dever de contribuir para as despesas na proporção das frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. Por isso, antes de assinar, convém pedir ao vendedor ou à administração o seguinte, que é prática comum e não obrigação da lei citada:

1. a convenção e o regimento interno do condomínio;
2. as atas das últimas assembleias, para ver o que foi decidido sobre obras e cobranças;
3. a prestação de contas mais recente e o orçamento do ano;
4. a informação sobre o valor da contribuição mensal e sobre eventuais débitos da unidade.

Nos condomínios novos, o condomínio ainda será instituído por ato registrado em cartório, nos termos do art. 1.332, e o administrador é escolhido pela assembleia como em qualquer outro. Quem pesquisa apartamentos na planta e em obras deve ler o contrato inteiro com um advogado.

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Fonte consultada: Código Civil, Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002, no Planalto.