Matrícula do imóvel: o que é e como ler

A matrícula do imóvel é a ficha que identifica um imóvel no cartório de registro de imóveis e reúne, em ordem cronológica, quem é o proprietário e tudo o que foi registrado ou averbado sobre ele. A Lei 6.015/1973 determina, no art. 176, §1º, I, que cada imóvel tenha matrícula própria. Quem está pesquisando antes de comprar deve pedir a matrícula atualizada e conferir se os dados batem com o imóvel e com o vendedor. Este texto explica o que a lei diz sobre o documento e como ler cada parte.

O que é a matrícula e por que cada imóvel tem a sua

Segundo o art. 176 da Lei 6.015/1973, o Livro nº 2, chamado Registro Geral, é destinado à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167. A mesma lei diz, no art. 227, que todo imóvel objeto de título a ser registrado deve estar matriculado, e o art. 236 vai além: nenhum registro pode ser feito sem que o imóvel esteja matriculado.

Na prática, isso significa que a matrícula é a base de toda transação formal. Sem ela, o cartório não registra a compra, a hipoteca ou outro ato sobre o imóvel. O art. 228 prevê que a matrícula seja efetuada por ocasião do primeiro registro, com os elementos do título apresentado e do registro anterior. Se o registro anterior foi feito em outra circunscrição, o art. 229 diz que a matrícula é aberta com os elementos do título e da certidão atualizada daquele registro.

O que consta na matrícula

O art. 176, §1º, II, lista os requisitos da matrícula. Para o comprador, eles funcionam como roteiro de conferência:

• Número de ordem e data. O número segue em sequência e identifica a matrícula no cartório.
• Identificação do imóvel. Para imóvel urbano, a lei pede características e confrontações, localização, área, logradouro, número e designação cadastral, se houver (art. 176, §1º, II, 3, b). Compare a área e o endereço com os do anúncio.
• Proprietário. Nome, domicílio e nacionalidade e, para pessoa física, estado civil, profissão e número do CPF ou do RG; para pessoa jurídica, a sede e o CNPJ (art. 176, §1º, II, 4). O nome precisa coincidir com o de quem está vendendo.
• Número do registro anterior. Mostra de onde veio a matrícula (art. 176, §1º, II, 5).

A lei também criou o Código Nacional de Matrícula, uma numeração única de matrículas imobiliárias em âmbito nacional (art. 235-A), e a regra de que o código de uma matrícula encerrada ou cancelada não pode ser reutilizado.

Registros e averbações: como ler o histórico

Abaixo dos dados iniciais, a matrícula traz os atos lançados ao longo do tempo. O art. 231, I, determina que sejam lançados por ordem cronológica e em forma narrativa. O art. 232 explica a notação: cada lançamento de registro é precedido da letra R e cada averbação, das letras AV, seguidas do número de ordem do lançamento e do número da matrícula, como em R-1-1 ou AV-3-1.

Ler a matrícula é percorrer essa sequência do começo ao fim, porque o último ato nem sempre mostra a situação completa. Os atos que mais interessam a quem compra são:

• o registro da compra e venda, que mostra a cadeia de proprietários (art. 167, I, 29);
• hipoteca, penhora e alienação fiduciária em garantia, que indicam dívida ou garantia ligada ao imóvel (art. 167, I, 2, 5 e 35);
• usufruto, que também é registrado na matrícula (art. 167, I, 7);
• averbações, que registram ocorrências que alteram o registro ou repercutem nos direitos sobre o imóvel (art. 246).

Um ato registrado não diz, sozinho, se ainda vale: é preciso ler os lançamentos seguintes até o fim. Se houver dúvida sobre um gravame ter sido encerrado, o cartório ou um advogado confirma.

Quando a matrícula é cancelada, unificada ou encerrada

O art. 233 prevê que a matrícula seja cancelada por decisão judicial, quando o imóvel for inteiramente transferido a outros proprietários em alienações parciais, ou pela fusão. O art. 234 permite que o proprietário de dois ou mais imóveis contíguos, com matrículas autônomas, requeira a fusão delas em uma só, de novo número, encerrando-se as anteriores. Quem encontra uma matrícula com essa informação deve pedir a matrícula nova antes de seguir com a negociação.

Como pedir a matrícula atualizada

O art. 17 da lei diz que qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial o motivo ou o interesse do pedido. O art. 19, §10, fixa prazos máximos para as certidões do registro de imóveis, contados do pagamento dos emolumentos: 4 horas para a certidão de inteiro teor da matrícula em meio eletrônico, requerida no horário de expediente e com o número da matrícula fornecido por quem pede; 1 dia para a certidão da situação jurídica atualizada do imóvel; e 5 dias para os demais casos. O pedido costuma ser feito no cartório de registro de imóveis da circunscrição do imóvel, e o §6º do mesmo artigo permite solicitar certidões eletrônicas por meio do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp), inclusive de atos registrados em outro cartório. O cartório informa o valor das custas.

1. Descubra o cartório da circunscrição do imóvel e o número da matrícula; em anúncios de imóveis à venda e de empreendimentos, vale pedir esse dado ao corretor.
2. Peça a certidão da matrícula atualizada, e não a cópia antiga que o vendedor tiver guardada.
3. Compare os dados do imóvel, o nome do proprietário e os ônus registrados com o que foi combinado.
4. Leve dúvidas sobre gravames, averbações e cancelamentos a um advogado ou ao próprio cartório.

Os artigos citados neste texto foram conferidos no texto compilado da lei em 13/11/2026. Esse é um passo prático dentro da compra. Quem vai financiar encontra no texto sobre financiamento de imóvel em Itajaí as etapas que o banco costuma exigir, e quem está decidindo se vale sair do aluguel pode ler como saber se é a hora de comprar em Itajaí.