Inventário de imóvel: judicial ou cartório, antes de vender

O inventário de imóvel é o procedimento que relaciona os bens deixados por quem morreu, trata das dívidas e define a parte de cada herdeiro, e pode ser judicial ou feito por escritura pública no cartório. Pelo art. 610 do Código de Processo Civil (Lei 13.105), havendo testamento ou interessado incapaz o inventário é judicial; se todos forem capazes e concordes, pode ser feito no cartório. Há exceções nos dois sentidos, previstas nos arts. 12-A e 12-B da Resolução CNJ 35/2007, e quem pretende vender ou alugar o imóvel precisa saber em qual delas se enquadra antes de anunciar.

Inventário de imóvel: judicial ou no cartório

A lei separa os dois caminhos pelo perfil dos herdeiros e pela existência de testamento. O art. 610 do CPC traz a regra, e o §1º dele explica o que a escritura vale: é documento hábil para qualquer ato de registro e para levantar dinheiro depositado em bancos. O art. 3 da Resolução CNJ 35 acrescenta que a escritura de inventário e partilha não depende de homologação judicial e serve para o registro imobiliário.

• Judicial: há testamento ou interessado incapaz (art. 610 do CPC).
• Cartório: todos os herdeiros são capazes e concordes, e todas as partes estão assistidas por advogado ou por defensor público (art. 610, §1º e §2º, do CPC).

As exceções valem para quem tem testamento ou herdeiro menor. Com testamento, o art. 12-B da Resolução exige, entre outros requisitos, autorização expressa do juízo sucessório, em sentença transitada em julgado, na ação de abertura e cumprimento do testamento, e que todos os interessados sejam capazes, concordes e representados por advogado. O §1º do mesmo artigo proíbe a escritura quando o testamento reconhece filho ou traz outra declaração irrevogável: nesse caso o inventário é obrigatoriamente judicial. Com herdeiro menor ou incapaz, o art. 12-A admite a escritura se o quinhão dele (a parte que lhe cabe) for pago em parte ideal de cada bem e o Ministério Público der parecer favorável, sendo vedados atos de disposição sobre os bens do incapaz.

O art. 2 da Resolução deixa a escolha da via aos interessados e permite pedir, a qualquer momento, a suspensão da via judicial por 30 dias, ou desistir dela, para seguir pelo cartório.

Advogado, documentos e quem comparece

No cartório, o tabelião só lavra a escritura se todas as partes estiverem assistidas por advogado ou defensor público (art. 610, §2º, do CPC), e o art. 9 da Resolução proíbe o tabelião de indicar advogado. O art. 22 lista os documentos da escritura, entre eles a certidão de óbito, a certidão de propriedade dos bens imóveis e a certidão negativa de tributos. Os cônjuges dos herdeiros também comparecem quando há renúncia ou partilha que importe em transmissão, exceto no regime de separação absoluta de bens (art. 17).

Quem representa o espólio e cuida do imóvel

Espólio é o conjunto de bens e dívidas deixados pelo falecido. Quem representa o espólio e o administra, com a diligência de quem cuida do que é seu, é o inventariante (art. 618, I e II, do CPC). No processo judicial o juiz nomeia o inventariante na ordem do art. 617, que começa pelo cônjuge ou companheiro sobrevivente que convivia com o falecido, e o nomeado presta compromisso em 5 dias. No cartório, a escritura tem de nomear um interessado com poderes de inventariante (art. 11 da Resolução).

As fontes consultadas não trazem regra específica sobre alugar o imóvel durante o inventário. Quem pretende alugar deve perguntar ao advogado do inventário quais poderes o inventariante tem sobre o contrato.

Vender antes do fim do inventário

No processo judicial, o inventariante só pode alienar bens, de qualquer espécie, ouvidos os interessados e com autorização do juiz (art. 619, I, do CPC). No cartório, o art. 11-A da Resolução permite que a escritura autorize o inventariante a vender móveis e imóveis sem autorização judicial, desde que cumpridos os requisitos do artigo:

• as despesas do inventário (impostos de transmissão, honorários advocatícios, emolumentos e outros tributos) são discriminadas, e parte ou todo o preço fica vinculado ao pagamento delas;
• a escritura menciona que as guias de todos os impostos de transmissão foram apresentadas, com os valores, e traz os emolumentos estimados;
• o inventariante presta garantia, real ou fidejussória, de que o produto da venda pagará essas despesas.

O prazo para pagar as despesas não pode passar de 1 ano contado da venda (art. 11-A, §1º). O imóvel vendido entra na relação dos bens do acervo, mas não é partilhado, e a venda prévia é registrada na escritura (§3º).

Nessa etapa, a Mercedes Imóveis atua pelo serviço Venda Estratégica: define o preço com base em dados reais de mercado e entrega ao proprietário um parecer escrito de preço e estratégia, cria o plano de divulgação e gerencia os interessados do início ao fechamento. O parecer não substitui a avaliação que o juiz pode determinar (art. 630 do CPC) nem o valor dos bens que o inventariante declara na escritura (art. 32 da Resolução). Quem confirma se a venda está autorizada é o advogado do inventário.

Prazos e custos

Pelo art. 611 do CPC, o processo de inventário e partilha deve ser aberto em 2 meses a contar da abertura da sucessão e concluído nos 12 meses seguintes, e o juiz pode prorrogar os dois prazos. Já a escritura pública pode ser lavrada a qualquer tempo, mas o tabelião fiscaliza o recolhimento de eventual multa prevista na legislação tributária estadual (art. 31 da Resolução).

No judicial, a sentença que julga a partilha vem depois de pago o imposto de transmissão por morte e juntada a certidão negativa de dívida com a Fazenda Pública; a dívida existente não impede o julgamento se o pagamento estiver garantido (art. 654 e parágrafo único do CPC). Valores de imposto estadual, emolumentos e honorários não entram aqui: o cartório de notas, a Fazenda do Estado e o advogado informam o valor de cada caso.

Arrolamento: a forma simplificada

Arrolamento é a forma simplificada do inventário judicial, em que o inventariante apresenta o valor dos bens e o plano da partilha. Pelo art. 664 do CPC, aplica-se quando o valor dos bens do espólio é igual ou inferior a 1.000 salários-mínimos. O art. 665 estende o rito ao caso com interessado incapaz, desde que todas as partes e o Ministério Público concordem.

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