Pesquisa Mercedes Imóveis
Como apuramos os dados de mercado
Publicamos números que ninguém mais publica para Itajaí. Isso só tem valor se quem lê puder conferir como cada um foi apurado, e se os limites estiverem escritos antes de alguém citar o dado — não depois. Esta página é o método inteiro, incluindo o que ele não consegue medir.
Pesquisa mantida por Paulo Bernstorff, Co-fundador e Diretor. Mercedes Imóveis, atuação desde os anos 2000.
A fonte
A carteira da Mercedes, não o mercado inteiro
Os dados vêm dos imóveis anunciados pela Mercedes Imóveis, lidos de uma cópia congelada do nosso catálogo. Não são transações registradas em cartório, não são a base de um portal e não são o mercado de Itajaí inteiro — são o que uma imobiliária com atuação desde os anos 2000 tem em carteira num dia específico.
Isso importa em duas direções, e as duas precisam ficar escritas. A favor: é um recorte real, com endereço, área e preço conferidos por quem vende, não um agregado estatístico que ninguém consegue auditar. Contra: é uma amostra, não um censo, e um bairro onde temos pouca presença aparece pouco ou não aparece.
O que cada número mede
Preço por m²
mediana do preço anunciado por m² de área privativa. Para cada imóvel dividimos o valor anunciado pela área privativa e, quando ela não está informada, pela área total. Publicamos a mediana, não a média: a mediana resiste a um lançamento fora da curva.
Só entram imóveis da categoria Apartamento. Não é conservadorismo, é comparabilidade: R$/m² de terreno, de chácara e de casa não são a mesma grandeza que R$/m² de apartamento, e uma mediana tirada por cima de todas elas descreve o nosso mix de estoque, não o mercado. Uma chácara de 25.000 m² anunciada a R$ 2,5 milhões custa R$ 100/m² — preço correto para terra, e um número sem sentido ao lado de um apartamento. O inventário por tipo continua contando todas as categorias; só o preço e a liquidez são restritos.
Imóveis com área declarada abaixo de 20 m² ficam de fora, porque uma área digitada errado produz um R$/m² absurdo que contamina a distribuição.
Índice de Liquidez Mercedes (ILM)
O ILM é a distribuição de tempo que os anúncios ativos de apartamento já passaram na vitrine em Itajaí. Publicamos os quartis, não só a mediana, porque a distância entre o primeiro e o terceiro quartil é justamente a informação que uma mediana sozinha esconde.
Definição exata da medida: tempo na vitrine (censurado): floor(archiveDate − createdat) em dias.
Ele mede tempo de exposição, não tempo até a venda. É o que a estatística chama de observação censurada: sabemos há quanto tempo cada imóvel está anunciado, não quando será vendido. Um imóvel anunciado há 400 dias entra com 400 dias, mesmo que venda amanhã. Por construção, isso subestima o tempo total de venda dos que ainda não venderam, e não diz nada sobre os que já saíram.
A segunda fase da medição resolve isso comparando os identificadores de anúncio entre arquivos mensais consecutivos: um imóvel que estava em um mês e some no seguinte teve um desfecho, e a diferença entre as datas dá o tempo real. Essa leitura exige pelo menos dois arquivos mensais e ainda não está publicada.
O corte
Bairro com amostra pequena fica de fora
Um bairro só é publicado com pelo menos 5 anúncios comparáveis. Abaixo disso a mediana existe, mas não sustenta comparação, e publicá-la seria oferecer precisão que o dado não tem.
O corte conta a amostra comparável, não o estoque total: um bairro com trinta terrenos e dois apartamentos não passa, ainda que tenha trinta e dois anúncios. Por isso cada tabela publica o tamanho da amostra ao lado do número — mediana de seis imóveis e mediana de trinta não merecem a mesma confiança, e quem lê tem direito de saber qual é qual.
No levantamento mais recente, 8 bairros foram publicados e 9 ficaram de fora por esse critério.
Congelamento
Um número publicado não muda sozinho
O catálogo se atualiza a cada poucos minutos. As páginas de pesquisa, não. Cada apuração vira um arquivo datado e versionado, e a página lê esse arquivo — nunca o catálogo ao vivo. Uma página que recalculasse a cada build moveria em silêncio um número que alguém já citou.
A data de um arquivo é a data em que o catálogo foi lido, não a data em que gravamos a leitura. As duas costumam ser próximas e não são a mesma coisa: o catálogo só é regravado quando muda, então há dias em que a leitura mais recente tem uma semana. Um mês em que o catálogo não foi regerado não entra na série — não houve medição, e repetir o número do mês anterior ali deixaria a linha mais bonita afirmando uma apuração que nunca aconteceu.
Os arquivos mensais são gravados uma vez e não são sobrescritos: regravar o mês passado apagaria a medição daquele mês, que é exatamente o registro histórico de que a segunda fase do ILM depende. Quando uma apuração é refeita de propósito, a data muda junto com os números.
Cada página de pesquisa declara sua cobertura temporal também em formato legível por máquina, para que um agregador ou um buscador nunca republique um número antigo como se fosse de hoje.
A série
Como comparamos um mês com o outro
A série vai de março de 2026 a agosto de 2026 e tem 5 medições. Parte dela foi reconstruída do histórico de versões do catálogo, não de coleta mensal: essas leituras são mais esparsas e não caem no mesmo dia todo mês, e vêm marcadas como reconstruídas onde aparecem.
Uma medição só entra na comparação quando a amostra chega a pelo menos 50% da amostra mediana da série. O motivo é a primeira leitura: ela pegou 30 apartamentos contra os 138 das seguintes, porque a carteira ainda estava entrando no ar. A diferença entre aquele número e o seguinte descreve o nosso próprio estoque crescendo, não o mercado se movendo — publicá-la como variação seria inventar uma queda. A leitura continua publicada; ela só não serve de base de comparação.
Comparações trimestrais entram quando houver um trimestre com três medições próprias — três leituras feitas dentro daquele trimestre, não a mesma leitura contada duas vezes. Enquanto isso, a série mensal está aberta em mercado imobiliário de Itajaí, com a data de cada leitura ao lado do número.
O que está publicado hoje
Mercado imobiliário de Itajaí — a série mensal: preço do m² anunciado e tempo na vitrine, com a data de cada leitura, o tamanho da amostra e os meses sem medição à mostra. Atualizada quando um novo arquivo mensal entra.
Preço do m² por bairro em Itajaí — mediana do preço anunciado por m² em 8 bairros, sobre 138 imóveis, extração de 10 de agosto de 2026.
As duas bases estão disponíveis em formato aberto nas próprias páginas, sob licença Creative Commons BY 4.0: uso livre, inclusive comercial, desde que a Mercedes Imóveis seja creditada como fonte. Jornalista, pesquisador ou corretor que queira a base bruta, uma leitura por recorte diferente ou uma entrevista sobre o método pode falar com a gente pelo contato.